2023 investimenti: redditività affitti e locazioni brevi: se hai una casa vuota oppure stai pensando di investire nel mercato immobiliare e ricavare una rendita dalla locazione dell’appartamento, devi calcolare se e quando ti conviene.
Effettivamente, affittare una casa non significa solo avere un’entrata. Ci sono dei costi da considerare, il canone d’affitto è il ricavo lordo, a cui devi sottrarre due voci di spesa:
1. Le tasse che hanno l’incidenza maggiore.
2. Le eventuali manutenzioni straordinarie a tuo carico. Se le spese condominiali e di ordinaria manutenzione sono a carico dell’inquilino, quelle di straordinaria manutenzione sono a carico del proprietario.
Supponiamo che affitti una casa a 500 euro al mese, quindi per un totale di 6.000 euro annui, di cui 500 euro di spese condominiali. Dunque ti rimangono 5.500 euro. Su questi 5.500 euro devi pagare le tasse.
Hai due possibilità:
1. Aderire al regime di tassazione ordinaria, quindi pagare le tasse in base al tuo scaglione IRPEF di appartenenza
2. Aderire al regime di cedolare secca e al posto dell’IRPEF pagare un’aliquota fissa del 21%.
| Irpef da pagare sull’affitto | |
| Scaglione | Aliquota |
| tra 0 e 15.000 € | 23% |
| tra 15.001 e 28.000 € | 27% |
| tra 28.001 e 55.000 € | 38% |
| tra 55.001 e 75.000 € | 41% |
| oltre 75.000 € | 43% |
Regime di tassazione ordinaria
Se non hai altre entrate oltre i 5.500 euro, allora appartieni al primo scaglione. Dunque paghi il 23% di tasse su 5.500 euro. Se hai un altro reddito (per esempio reddito da lavoro, pari a 30.000 euro lordi annui), allora devi sommare 30.000 + 5.500 = 35.500 euro. Appartieni al terzo scaglione, quello con aliquota al 38%.
Se decidi di optare per la tassazione ordinaria, qui trovi maggiori informazioni sul calcolo dell’IRPEF.
Regime di cedolare secca
Se aderisci al regime in cedolare secca, paghi un’aliquota del 21% sul reddito da affitto, in sostituzione dell’IRPEF. Quindi, su 5.500 euro, paghi un’imposta pari a:
21% di 5.500 = 1.155 euro
Il calcolo è molto semplice rispetto a quello dell’IRPEF. L’aliquota è infatti del 21% indipendentemente dal tuo reddito. Anche se il tuo reddito è alto (oltre a quello percepito dall’affitto) paghi sempre il 21%.
Addirittura l’aliquota scende al 10% in specifici casi:
● Comuni con carenza di residenze abitative (Milano, Torino, Venezia…);
● Comuni ad alta tensione abitativa riconosciuti dal CIPE.
Quindi si tratta di un regime molto interessante: 10% nei particolari casi, 21% in tutti gli altri.
Puoi optare per la cedolare secca se rispetti tutti i seguenti punti:
1. Rinunci all’aggiornamento ISTAT del canone di affitto. Quindi se con l’aggiornamento avresti diritto a un affitto più alto, per tutta la durata della cedolare secca non puoi chiedere questo aumento. Di solito si tratta comunque di piccolissimi aumenti, quindi nulla di irrinunciabile rispetto alla convenienza del regime di tassazione in cedolare secca.
2. Affitti l’immobile solo a uso residenziale e non a uso impresa o professionale;
3. L’immobile che affitti appartiene a una delle categorie catastali da A1 a A11 (non rientrano le categorie A10 – uffici o studi privati).
Puoi aderire alla cedolare secca al momento della registrazione del contratto di affitto presso l’Agenzia delle Entrate, ma anche negli anni successivi.
2023 investimenti: redditività affitti e locazioni brevi
Per affitto breve si intende per un periodo inferiore a 30 giorni. In genere questa tipologia di contratto breve è usata da chi affitta immobili a scopo turistico.
Per quanto riguarda la tassazione, vale lo stesso discorso fatto finora per i classici contratti di affitto: puoi aderire al regime di tassazione ordinaria, oppure alla cedolare secca al 21% (o 10% nei casi previsti).
Siccome negli affitti brevi non è obbligatoria la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrare, allora puoi optare per la cedolare secca direttamente in fase di dichiarazione dei redditi. Di regola, per gli affitti classici, si opta per la cedolare secca in fase di registrazione.
Non essendo obbligatoria per gli affitti brevi, puoi aderire alla cedolare direttamente in fase di dichiarazione dei redditi.
Attenzione
Puoi aderire alla cedolare secca solo se affitti fino a quattro immobili. Dai cinque immobili in poi, l’attività di locazione si considera imprenditoriale, quindi non puoi aderire alla cedolare secca.
TARI
La TARI è la tassa sui rifiuti. Generalmente la paga l’inquilino, in quanto utilizzatore dell’immobile e quindi soggetto che produce rifiuti. Ma non è sempre così.
La TARI deve pagarla:
● L’inquilino, se si tratta di un affitto di oltre sei mesi l’anno;
● Il proprietario, se si tratta di un affitto inferiore a sei mesi l’anno.
Se quindi hai deciso di locare il tuo immobile per affitti brevi, allora sei tu locatore a dover pagare la TARI.
Oltre alla TARI, sulla seconda casa devi considerare anche l’IMU. Qui trovi maggiori informazioni sul calcolo dell’IMU per la seconda casa affittata.
Se stai cercando casa per crearti una rendita secondaria chiamami per valutare se puoi acquistarla con mutuo.
