GLI IMMOBILI IN VENDITA ATTRAVERSO I TRIBUNALI, derivano da procedure esecutive o fallimentari e possono essere tenute da giudici o delegate a professionisti [notai, commercialisti o avvocati]
Il regolamento di ciascuna vendita e le norme di riferimento sono indicate nell’avviso d’asta, ma è cura del professionista delegato o del custode indicato nel bando fornire l’assistenza necessaria agli interessati.
Asta: possono partecipare tutti (eccetto il debitore).
1- DOVE POSSO TROVARE LE CASE IN VENDITA?
Ordinanza, planimetria e foto su internet. L’asta deve essere pubblicizzata su giornali, affissioni e web. L’avviso di vendita, la copia dell’ordinanza e della relazione di stima con allegate planimetrie e foto, devono essere pubblicati su internet almeno 45 giorni prima della data dell’asta. L’elenco dei siti abilitati è sul sito del Ministero della Giustizia.
2 – POSSO VISITARE LE CASE CHE MI INTERESSANO?
È possibile visitare gli immobili all’asta, previo appuntamento con il custode giudiziario, un professionista delegato dal giudice che ha il compito di agevolare la vendita della casa, previa richiesta sul sito portale giustizia.
3 – LEGGI BENE LA PERIZIA.
A volte difformità catastali e urbanistiche, spese condominiali insolute o spese di cancellazione ipotecaria sono voci che fanno salire il costo del tuo investimento.
4 – SI PARTE CON LA FORMULA «SENZA INCANTO»
La legge stabilisce che di norma debba essere adottata la modalità d’asta senza incanto, dove i partecipanti non parlano.
In caso di aggiudicazione l’assegno circolare o la somma versata con bonifico viene trattenuto come caparra.
Nell’asta telematica notarile l’offerta è criptata con doppia cifratura elettronica
5 – ALL’INCANTO SE LA SENZA INCANTO HA PIU’ DI UN PARTECIPANTE
Se l’asta senza incanto ha più di un offerente si procede con la gara. Vince chi offre la cifra più alta.
6 – CAUZIONE PARI AL 10% – 15%- 20% DELL’OFFERTA CHE SI INTENDE PROPORRE
Questo dettaglio è stabilito dall’avviso di vendita.
Per la partecipazione ad entrambe le tipologie di asta è necessario depositare una cauzione di importo pari al 10% – 15% -20%del prezzo offerto a seconda delle indicazioni presenti nell’avviso.
7- RILANCI IN SESSIONI DI SOLI DUE MINUTI
In caso di asta con incanto, verificata la presenza dei partecipanti il professionista delegato alla vendita avvierà le varie sessioni temporali di tre minuti in cui saranno possibili i rilanci, prendendo come punto di partenza l’ offerta minima e ammettendo il rilancio tenuto conto del rialzo minimo previsto dal bando.
8- L’AGGIUDICAZIONE È DEFINITIVA
Con la recente riforma D.L. 132/2015 è sparita la possibilità di rilancio offrendo un quinto in più rispetto al valore di aggiudicazione entro 10 giorni dalla gara, questo per contenere il fenomeno delle turbative d’asta. Quindi successivamente ad una aggiudicazione diretta o alla gara, il vincitore deve provvedere al pagamento del saldo e diventarne proprietario dell’immobile per cui ha partecipato.
BANCHE CONVENZIONATE PER FACILITARE I MUTUI
È possibile finanziarsi con un normale mutuo, che finanzia fino al 100% del valore di aggiudicazione, ma è bene informarsi con la banca prima dell’offerta. Tutti i Tribunali hanno concluso convenzione con ABI attraverso cui gli istituti bancari aderenti possono finanziare l’acquisto di case in asta. Dal punto di vista del Codice di Procedura Civile si fa riferimento all’articolo 585 comma 3, che permette al notaio in coordinamento con il giudice di esecuzione di trascrivere la nuova ipoteca a tutela dell’istituto bancario contestualmente alla cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli. L’acquirente-mutuatario ottiene così il doppio risultato di acquistare un immobile libero da debiti con un mutuo vantaggiso.
Nel caso di mancata aggiudicazione, è generalmente previsto che venga automaticamente annullata l’operazione finanziaria. Elenco delle convenzioni sul sito dell’ABI.
9- L’ATTO DEL GIUDICE «SANA» I VIZI DEL BENE
Il decreto di trasferimento del giudice ha lo stesso valore del rogito (è titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile) e cancella ipoteche e pignoramenti. Per le procedure esecutive, quindi, non serve ricorrere al notaio, mentre gli oneri di aggiudicazione, trascrizione e voltura sono a carico dei creditori pignoranti. Gli oneri fiscali sono calcolati sul prezzo di aggiudicazione
10 – E SE NON SALDO?
La cauzione versata viene trattenuta dalla procedura esecutiva che provvede ad organizzare una nuova vendita, ripartendo dallo stesso prezzo. Prenota il tuo appuntamento.
