Caparra, cauzione e acconto nella compravendita immobiliare
Quando affrontiamo una compravendita immobiliare, senz’altro avremo a che fare con una somma di denaro che viene versata (e incassata) a fronte di un impegno reciproco. Vediamo che differenza fa tra questi termini e cosa aspettarci, per evitare errori ed equivoci.
- La CAPARRA CONFIRMATORIA è un sorta di dimostrazione di buona fede tra le parti. E’ una somma di denaro che viene consegnata dall’acquirente al venditore nel momento in cui ci si inoltri un’offerta di acquisto da una parte all’altra.
Con l’accettazione della proposta da parte del venditore questa somma viene incassata e decurtata dall’importo pattuito, se, al contrario, non si giungesse all’atto per responsabilità̀ del venditore allora sarebbe quest’ultimo a dover risarcire l’acquirente di una somma doppia dell’ammontare della caparra incassata precedentemente.
Nelle proposte di acquisto l’incasso della caparra confirmatoria può essere posticipato al momento in cui l’acquirente ha la certezza di ottenere il mutuo. Per ottenere questa possibilità è necessario inserire nella proposta l’opportuna clausola sospensiva.
In questo modo si tutela l’acquirente dalla perdita della somma affidata all’agente l’immobile o al Notaio se la richiesta della parte acquirente dovessere essere declinata dall’istituto bancario prescelto.
Va da sè che, per tutelare anche la parte venditrice e non far perdere troppo tempo nell’attesa dell’esito della richiesta, la clausola sospensiva debba prevedere tempi congrui, massimo 30 giorni, tali per cui il venditore possa velocemente rimettere in vendita l’immobile, cercando di finalizzare la vendita con altro acquirente.
- La CAPARRA PENITENZIALE si applica sempre nella compravendita di immobili o attività, ma con alcune differenze rispetto alla caparra confirmatoria. Non è una garanzia, ma un corrispettivo, ovvero in caso di mancata vendita non si può ricorrere in giudizio, la somma versata viene trattenuta dalla parte venditrice; al contrario se la compravendita va a buon fine, questa viene restituita e non ha funzione di acconto.
- L’ACCONTO è una parte dell’importo pattuito in una compravendita o in una transazione commerciale, viene versato come pagamento parziale, a cui seguirà il saldo.
L’importo è soggetto a normale tassazione iva, piuttosto che imposta di registro, a seconda che il venditore sia persona giuridica o persona fisica. Se il contratto non va a buon fine può essere o no restituita, a seconda di chi sia il responsabile dell’inadempimento.
Come funziona nel contratto di affitto
Nel contratto d’affitto LA CAPARRA è una somma che il conduttore fornisce come assicurazione durante l’iter per la conclusione dell’affare, ovvero la sottoscrizione del contratto d’affitto. Una volta sottoscritto, il contratto la caparra può:
- Essere restituita al conduttore in funzione del versamento della cauzione
- Se considerata come futura cauzione (solo allora si trasformerà in deposito cauzionale)
- Altrimenti si trasformerà in primo mese di affitto o in più affitti, a seconda della sua entità.
Il DEPOSITO CAUZIONALE è la somma che rimarrà̀ in garanzia al locatore e lo proteggerà̀ dalle eventuali inadempienze del conduttore; può̀ essere utilizzato quando si verifica il mancato pagamento di una mensilità̀ da parte del conduttore. È una sorta di cassa per il locatore.
Come vengono trattate caparra e deposito
La caparra è parte integrante del contratto d’affitto e viene versata una volta stipulato il contratto. Abbiamo visto poi come questa può̀ diventare un vero e proprio deposito cauzionale. Il deposito cauzionale fino ad estinzione del contratto rimarrà̀ in deposito al locatore, e non può̀ essere reclamato dal conduttore prima che si interrompa il contratto.
La caparra va invece restituita all’inquilino una volta che prende possesso dell’immobile, oppure può̀ essere trasformata in deposito cauzionale se le due parti sono in accordo a riguardo.
Rimanendo nei termini della caparra questa ha un valore specifico e corrisponde a non più di tre mensilità, la quota rimane invariata nel tempo e non può essere rivista né al rialzo nè al ribasso.
A quali esigenze risponde il deposito cauzionale?
- Inadempimento del canone
- Spese ordinarie di manutenzione
- Spese condominiali corrispondenti al singolo inquilino
- Risarcimento danni all’immobile
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