Le 5 cose da sapere prima di cominciare…
Le 5 cose da sapere prima di affittare la tua casa: abbiamo acquistato una seconda casa oppure la abbiamo ricevuta in eredità da un parente, vogliamo metterla a reddito, in questo articolo spiegherò le 5 semplici mosse per tutelare il patrimonio immobiliare.
1 Seleziona attentamente l’inquilino:
a. Chiedere ultima dichiarazione dei redditi e ultime due buste paga se dipendente, il rapporto tra canone di locazione e reddito netto mensile non dovrebbe mai essere superiore al 40%
b. Chiedere referenze sul comportamento dell’inquilino da precedente proprietario di casa
c. Valutare un garante se si tratta di un inquilino la cui documentazione finanziaria non sia del tutto convincente.
Dobbiamo fare tesoro di ciò che la recente pandemia COVID ci ha fatto sperimentare ovvero che gli eventi straordinari accadono, che ad essere precari non sono solo i lavoratori ma anche le aziende.
Pertanto, buona norma alla sottoscrizione del contratto di locazione è farsi rilasciare oltre alle consuete mensilità di cauzione, che tutelano il proprietario dell’immobile in merito ad eventuali danni riportati all’immobile, anche una polizza affitto sicuro che ormai molte compagnie assicurative rilasciano.
Sostituisci una mensilità con la Polizza Affitto sicuro
2 Sostituisci una mensilità di cauzione con la polizza Affitto sicuro. Tale copertura assicurativa ha il costo di una mensilità di canone o poco più, si paga a premio unico ed ha efficacia per l’intera durata del contratto. Ha la finalità di risarcire il proprietario delle pigioni non riscosse e delle spese legali necessarie all’esproprio. Ecco perché il mio consiglio è quello di richiedere cauzione pari a due mensilità più la Polizza affitto sicuro che sarà stipulata dall’inquilino con beneficiario il proprietario di casa.
3 Ricorda all’inquilino di sottoscrivere una Polizza rischio locativo che protegge l’inquilino per i danni che può essere costretto a risarcire se la casa subisce un danno a causa di una sua condotta errata o di eventi a lui non imputabili. La copertura è attiva anche nel risarcimento dei danni procurati a terzi, vicini, passanti, ecc. dagli stessi eventi. Anche qui parliamo di costi contenuti che tutelano direttamente il patrimonio dell’inquilino ma indiretttamente tutelano il patrimonio immobililare ed il proprietario da eventuali clausole di rivalsa.
4 Scegli il contratto più efficace rispetto ai tuoi obiettivi
Il contratto d’affitto è un patto secondo cui il locatore cede un immobile ad uso abitativo ad un inquilino, chiamato locatario. È molto importante scegliere la formula contrattuale corretta sia per le condizioni e l’impegno che prendiamo nei confronti dell’inquilino, sia per la gestione della tassazione. Per approfondire fai click sull’articolo: come calcolare la redditività di un immobile.
Esistono vari tipi di contratto e, ad esempio, quello a canone libero prevede l’aggiornamento Istat annuale dell’importo del pagamento per una percentuale stabilita.
Tale clausola invece non è prevista nel contratto se il proprietario ha optato per la cedolare secca.
Il contratto deve essere registrato ogni anno e lo puoi fare anche on-line sul sito dell’agenzia delle entrate.
Il locatore è tenuto a versare un canone di locazione ogni mese e questa procedura costituisce la base in un contratto di affitto.
Ora vediamo cosa il proprietario e l’inquilino sono tenuti a rispettare in un regolare contratto di affitto. Tra i riferimenti normativi principali cito l’articolo 1575 obblighi principali per il proprietario (consegna di un immobile in buono stato, il mantenimento di questo stato per la durata del contratto e il pacifico godimento del bene da parte dell’inquilino) e l’articolo 1587 che raccomanda all’inquilino di prendere in consegna l’immobile con la diligenza del buon “padre di famiglia” e di versare il canone pattuito nei termini convenuti.
Ecco, se il proprietario si ricordasse sempre che in cambio di un canone fisso lascia all’inquilino il godimento del suo bene e se l’inquilino usasse sempre la diligenza di un buon padre di famiglia nell’utilizzo della casa, probabilmente ci sarebbero meno controversie da gestire.
E per quanto riguarda le spese?
5 Come funziona la suddivisione delle spese tra inquilino e proprietario?
La suddivisione classica prevede che le spese di manutenzione ordinaria (piccole riparazioni, pulizia della caldaia, pulizie scale, ecc..) siano a carico dell’inquilino, mentre quelle straordinarie, quindi ogni volta che c’è da sostituire un componente, siano a carico della proprietà.
Alleghiamo qui di seguito il link al SUNIA che ha compilato una tabella per la ripartizione delle spese.