Proposta di acquisto o preliminare di vendita?

Che cosa sono davvero la proposta d’acquisto e il preliminare trascritto nei pubblici registri?

La differenza principale tra proposta d’acquisto e preliminare trascritto consiste nel fatto che la prima contiene impegni vincolanti per l’acquirente che si impegna ad acquistare l’immobile a determinate condizioni; la seconda invece è un vero e proprio contratto tra le parti.

Proposta di acquisto o preliminare di ventita?

Diciamo che ogni proposta d’acquisto quando viene accettata e sottoscritta dal venditore si trasforma in preliminare di vendita.

È molto frequente che il preliminare di vendita sia perfezionato davanti ad un Notaio, il quale lo personalizzerà con le esigenze specifiche delle parti:

1. Aggiungendo eventuali clausole sospensive, come per esempio il verificarsi di una determinata condizione (l’ottenimento del mutuo da parte degli acquirenti, la verifica della regolarità catastale e urbanistica, ecc.)
2. Eventuali lavori di ripristino o piccola manutenzione o addirittura ristrutturazione
3. Gestione dei tempi di possesso dell’immobile per disdette di contratti d’affitto da parte degli acquirenti o acquisto di altro immobile da parte dei venditori.

A cosa ti obbliga il preliminare di vendita?

Il contratto preliminare obbliga le parti alla stipula del contratto definitivo (rogito notarile); nel caso una delle parti cambi idea soccorre la protezione dell’ART 2932 cc, ovvero la facoltà della parte che subisce l’altrui inadempimento di richiedere al Giudice l’emanazione di una sentenza che tenga conto dell’inadempimento dell’obbligo e dalla quale derivi l’effetto traslativo programmato con il contratto preliminare.

Dal contratto preliminare deriva l’obbligo di vendere o acquistare solo tra le parti coinvolte, ma tra il momento della sottoscrizione del contratto e la regolare stipulazione possono intervenire eventuali iscrizioni ipotecarie sull’immobile da parte di terzi, ipoteche giudiziali, pignoramenti o sequestri.

Quando ci può essere un rischio

Purtroppo il rischio di incorrere in queste situazioni esiste nei casi in cui il preliminare sia scrittura privata tra le parti e registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

La trascrizione del preliminare nei pubblici registri ha effetto “prenotativo” e neutralizza eventuali iscrizioni successivi alla data di sottoscrizione.
Garantisce inoltre l’acquirente nel caso in cui il venditore non voglia più dar corso all’impegno di vendere, obbligandolo a restituire il doppio della caparra versata.

Quando è il caso di trascrivere il preliminare:

1. Quando il tempo tra preliminare e rogito è rilevante.
2. Quando l’entità della caparra versata è superiore al 10% del prezzo pattuito.
3. Quanto maggiore è il rischio di aggressione di terzi in caso di insolvenza del venditore.
4. Quando tra stipula del preliminare e rogito ci sono dei lavori di ristrutturazione, delle richieste di concessioni, autorizzazioni, condoni o finanziamenti.

I costi della trascrizione del preliminare

• 0,50% della caparra
• 3% delle somme pagate come acconto
• Imposta di registro fissa € 200,00 + imposta di registro sulla caparra o sull’acconto (che sarà scontata sulla tassazione finale dell’atto di Rogito).

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